No hubo suerte. Contra la opinión de la mayoría de los analistas y los deseos del Gobierno, los consumidores estadounidenses siguen comprando casas sin dar tregua al peligroso aumento de los precios de los activos inmobiliarios que padece la economía del país. El dato referente a la adquisición de viviendas de segunda mano en agosto, presentado esta semana por la Asociación Nacional de Corredores Inmobiliarios, tiene una lectura inequívoca: la actividad en el sector no se ralentiza.

El pasado mes la cifra aumento un 2% con respecto a julio hasta situarse en 7,29 millones de unidades, la segunda mayor de todos los tiempos, sólo superada por los 7,35 millones de junio.

Hay más. El precio medio del metro cuadrado en el país se situó el pasado mes en 2.200 dólares (1.822 euros), lo que supone un aumento del 15,8% con respecto al guarismo correspondiente a agosto de 2004, el mayor aumento de los últimos 26 años. La cifra es sólo un 2,53% superior a la que se registra ahora en España (1.777 euros por metro cuadraro, según el último informe de Caixa Cataluña), otro país en el que engorda una potente burbuja inmobiliaria.

Algo que no estaría pasando en EEUU, según muchos informes recientes que sí reconocen el peligro en algunas zonas concretas. Desde S&P, por ejemplo, se asegura que la sobrevaloración actual que sufren los activos inmobiliarios en EEUU, caminará pronto hacia un ajuste, pero que no será dramático. Según esta agencia de “rating” se va a producir una caída de precios a medio plazo en algunos estados y zonas donde, simplemente, las actuales cifras serían insostenibles, pero cuando termine este fenómeno llegará un periodo de estabilización. Florida, California, Nueva York y toda la costa noroeste, son las zonas donde el peligro es más acusado. En cualquier caso, estos expertos opinan que para que el ajuste provocara una recesión, la caída media de los precios en todo el país debería superar el 30%. Y creen que éso no pasará.

Se basan en los datos, también presentados esta semana, en este caso por el Departamento de Comercio que muestran un descenso mensual del 9,9% en la compra de viviendas nuevas, entre julio y agosto de este año. En los últimos doce meses, sin embargo, los estadounidenses han comprado 1,24 millones de casas recien construídas, un 6,6% más que en el mismo periodo del año anterior.

Una curiosa forma de verlo. Otros analistas hasta han encontrado un curioso ángulo positivo en el aumento de los precios de las viviendas: Detrae dinero a los consumidores y puede contribuir, si no a elevar la tasa de ahorro, por lo menos a detener el imparable aumento de las importanciones y contribuir a la moderación de un déficit comercial que en lo que va de año ya suma 404.300 millones de dólares (334.935 millones de euros), un nuevo récord historico que supera en un 18,14%, los 342.200 millones de dólares (283.489 millones de euros) del mismo periodo del pasado año.

Tampoco la Reserva Federal de EEUU (FED) cree que el ajuste tenga consecuencias macroeconómicas, según cifras recientemente hechas públicas por Greenspan, la mayor parte de las familias estadounidenses dispone de recursos financieros suficientes para soportar el impacto de una caída del precio de los activos inmobiliarios. Más aún. Desde el banco central estadounidense aseguran que sólo el 5% del total de los prestatarios tendría un apalancamiento financiero por encima de sus posibilidades y podría enfrentarse a una quiebra personal en caso de que llegue la temida corrección.

Pero eso no significa tampoco que la autoridad monetaria se encuentre cómoda en la actual situación que, según algunos analistas, está forzando un rtimo de subidas en los tipos de interés de referencia mucho más moderado del que considera conveniente. No puede correr el riesgo de forzar un excesivo incremento en las tasas hipotecarias que pusiera en marcha un peligrosísimo proceso de impagos, morosidad y liquidación bancaria de las garantía hipotecarias. Sobre todo con las nuevas modalidades crediticias, los préstamos de alto riesgo conocidos como popularmente como “Interest Only” (IO).

¿Qué son los IO? Los IO son una modalidad de crédito hipotecario que permite al prestatario pagar sólo los intereses del préstamo durante un periodo que oscila entre cinco y siete años, según las distintas ofertas. Esta modalidad, puede suponer para los usuarios, según varios expertos consultados un ahorro mensual medio de unos 200 dólares (166 euros), durante el tiempo en que no se paga el principal, por lo que los bancos de EEUU han conseguido colocarlos con suma facilidad desde su lanzamiento en 2004 y suponen el 35% de los préstamos concedidos en los últimos 18 meses.

Pero los IO aumentan el riesgo. Son préstamos a tipo variable, y no se puede saber con exactitud cuándo se habrán liquidado por completo los pagos corresponidentes al interés y si hay un ajuste en el precio de los imuebles, el prestatario puede verse obligado a abonar cantidades muy superiores a las que obtendría con la venta de su vivienda.
En un país con tasas de ahorro bajas, un escenario en que los prestatarios no puedan pagar las cuotas mensuales de su hipoteca ni cancelar los créditos, aún vendiendo su vivienda, podría llegar a darse. Una bomba “macro” que afectaría también a la solvencia de la banca.

Pero, en estos momentos nadie piensa en ese futuro y los IO, según Alan Greenspan, estarían permitiendo a los estadounidenses comprar viviendas a precios prohibitivos al hacer posible, en un principio, ajustar sus pagos mensuales a cifras soportables por sus ingresos. Pero si los tipos de interés se desbocan, las catastrófe puede estar servida. A menos que los devastadores efectos del Katrina y el Rita y el lento pero inexorable endurecimiento que la FED está aplicando a los tipos de interés de referencia consigan enfríar paulatinamente la actividad inmobiliaria. En Washington cruzan los dedos.