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El derrumbe de las constructoras colombianas

No hay visos de recuperación a corto plazo

Por Esther Ortega Gómez de Segura

La profunda crisis económica por la que atraviesa Colombia ha afectado duramente a todos los sectores productivos, pero sin duda, uno de los más perjudicados es el de la construcción que se ha derrumbado arrollando todo lo que encontró a su paso. Las cifras lo dicen todo: en lo que va de año, 23 empresas constructoras han entrado en "concordato" (emergencia financiera), mientras que 21 han iniciado su proceso de liquidación, según datos de la Superintendencia colombiana de Sociedades.

El "concordato" es una figura jurídica empleada en Colombia para referirse al periodo de gracia que el Gobierno otorga a una empresa que pasa por dificultades para que se reestructure y refinancie sus deudas. Si esto no se logra, la compañía quiebra y se liquida.

Si tenemos en cuenta que hace cuatro años la construcción era considerada como uno de los motores de la economía colombiana, la actual situación es alarmante. En 1995 se construyeron en el país cerca de 14 millones de metros cuadrados, mientras que durante 1999 (hasta octubre) el terreno construido suma 5,7 millones de metros cuadrados, lo que supone un descenso del 59,2% con respecto a 1995 y un 40,4% menos que lo edificado durante todo 1998, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) (ver tabla Comportamiento de la actividad edificadora).

Según el Censo de Edificaciones elaborado por el Dane el pasado mes de octubre, el 42,8% del área censada se encontraba en proceso de construcción, el 13,2% estaba terminada y el 44% restante se encontraba paralizada.

La principal razón de la crisis de la construcción es la ausencia de crédito. Los constructores son los principales deudores morosos de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, que han visto cómo se paraliza su cartera de créditos mientras que su nivel de impagos sigue creciendo.

Comportamiento de la
actividad edificadora según
licencias 1990-1999
Año Area aprobada
según licencias*
Variación anual (%)
1990
8.077
n.d.
1991
10.521
30,26
1992
13.948
32,57
1993
13.794
-1,11
1994
15.991
15,93
1995
14.213
-11,12
1996
10.535
-25,88
1997
11.662
10,7
1998
9.578
-17,87
1999**
5.708
-32,33
* en miles de metros cuadrados
** de enero a octubre
Fuente: DANE Colombia

 

Los inicios del desastre. En 1996 la economía colombiana comenzó a debilitarse y se redujo cuantiosamente el número de licencias otorgadas para construir. Los tipos de interés subieron alarmantemente llegando a alcanzar el 50% en 1998, con lo cual era imposible financiar ninguna actividad. El número de parados se disparó (actualmente, el 20,1% de los colombianos está desempleado) y la cartera de créditos del sistema financiero comenzó a deteriorarse, especialmente las de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda.

Los expertos consideran que el problema añadido a la crisis fue que el modelo de la construcción en Colombia se montó sobre unas bases equivocadas. Los proyectos se desarrollaban con financiación de hasta el 100%, "lo que funciona en épocas normales y de auge, pero no en los momentos de crisis", comentan algunos analistas.

A partir de entonces, muchas empresas constructoras se fueron a pique, como Holguines S.A., la mayor constructora de Cali y una de las principales compañías del país. Su presidente, Germán Holguín, perdió hasta su propia casa después de haber realizado millonarios proyectos residenciales y turísticos. Holguín trató de salvar la compañía, pero las deudas, que superaban los 100.000 millones de pesos (52,7 millones de euros) hicieron a la empresa entrar en concordato primero y disolverse poco después.

En 1996, Holguines realizó ventas por más de 50.000 millones de pesos (26,3 millones de euros), sus activos superaban los 30.000 millones de pesos (15,8 millones de euros) y tenía a su cargo a más de 1.000 trabajadores.

Otra de las constructoras que han pagado las consecuencias de la crisis ha sido Pedro Gómez y Cia, una de las empresas más tradicionales del país, famosa por la estética de sus edificios y por introducir siempre conceptos modernos en sus proyectos. La compañía fue sometida a un riguroso programa de ajuste que llevo a Pedro Gómez, su propietario, a vender el 50% de su estructura hotelera (hoteles Casa Medina y Charleston en Bogotá, Santa Teresa en Cartagena y Cucunubá en Cundinamarca) a la multinacional francesa Brenco y Cia.

Pedro Gómez y Cia realizó recientemente una alianza con la Inmobiliaria Mazuera y Cia para desarrollar proyectos de construcción conjuntos y afrontar mejor la crisis.

La empresa constructora de la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo (Olcsa), que forma parte del mayor grupo financiero de Colombia, el Grupo Aval (también liderado por Luis Carlos Sarmiento), no ha vuelto ha construir un solo complejo habitacional desde 1995. Esta empresa se alió con las Corporaciones de Ahorro y Vivienda Las Villas, primero y Ahorramás, después (ambas pertenecientes al grupo Aval), para edificar y financiar grandes conjuntos residenciales y comerciales.

Por su parte, Constructodo, de la familia Rodríguez Velasco, quebró y dejó embarcadas a 125 familias en el gigantesco proyecto "Ciudad Salitre" de Bogotá.

Colombia, stock de vivienda
1990-1999
Años Ocupadas por
sus dueños
Arrendadas Otro tipo
de ocupación
1990
4.309.000
1.632.086
519.095
1991
4.386.454
1.701.271
518.881
1992
4.487.775
1.784.886
520.169
1993
4.584.525
1.869.598
521.253
1994
4.706.415
1.970.401
523.697
1995
4.812.467
2.060.613
525.197
1996
4.915.810
2.153.143
526.636
1997
5.001.545
2.238.626
527.386
1998
5.087.437
2.325.269
528.149
1 trimestre 1999
5.102.623
2.343.192
528.055
2º trimestre 1999
5.114.333
2.358.952
527.746
Fuente: DANE

 

La recuperación es difícil. En opinión de los expertos la crisis de la construcción, que ya va para cinco años, es un ciclo demasiado largo para cualquier actividad económica. Muchas constructoras no son viables porque su recuperación depende directamente de la demanda que, por ahora, es inexistente ya que no hay compradores.

Durante 1999, los embargos de inmuebles en Colombia han crecido un 31% con respecto al año anterior, como consecuencia de la recesión económica que asola al país. En los dos últimos meses se han registrado 80.216 procesos de embargo, un 33,2% más que en el mismo periodo de 1998, siendo las ciudades más afectadas Bogotá, Cali y Bucaramanga.

El embargo se produce cuando una persona que pidió un crédito a un banco y ofreció como garantía de pago su inmueble no puede cumplir con sus obligaciones y entonces se le embarga su propiedad, es decir, la pierde. Miles de colombianos están viendo cómos sus casas, fincas o tierras son embargadas como consecuencia de la pérdida de su empleo y la disminución de su poder adquisitivo.

Actualmente las entidades financieras tienen en su poder alrededor de 11.000 viviendas, apartamentos, bodegas, lotes y locales comerciales que fueron devueltos por sus dueños.

Bajo estas perspectivas, la posibilidad de que la demanda de viviendas se reactive es prácticamente nula.

A pesar de los esfuerzos que realiza el Gobierno de Andrés Pastrana para ayudar a las constructoras (refinanciar sus deudas e impulsar una nueva Ley de Vivienda), hay muchos factores que dificultan la recuperación del sector.

Para el año 2000 se prevé que la tasa de desempleo se mantenga en torno al 20% y existe una gran oferta de vivienda embargada en manos de los bancos, lo que hace que las nuevas construcciones no tengan suficiente mercado.

Según los expertos, el único elemento que puede contribuir a reactivar el sector es la vivienda de interés social, pero eso dependerá de los subsidios que otorgue el Gobierno a la hora de financiarla, ya que "la sola bajada del tipo de interés no es suficiente".

Por su parte, Clemencia Parra, presidenta de la Fedelonjas, informó que el número de transacciones inmobiliarias realizadas durante el presente año descendió un 23% con respecto a 1998 y el número de hipotecas se redujo en un 38%.

Distribución porcentual de la población ocupada
1991 - 1999 (junio)
Rama de
actividad
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Total
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Industria
23,4
23,2
23,1
23,2
22,4
22,1
20,1
20,4
18,4
Construcción
5,5
6,1
6,4
7,4
7,5
6,8
6,2
6,0
5,1
Comercio
25,5
26,9
25,9
25,6
26,1
25,3
25,3
25,0
27,6
Transporte
6,2
5,8
6,7
6,7
6,7
7,0
6,7
7,3
7,0
Servicios financieros
7,2
7,2
6,8
7,8
8,3
8,5
10,0
8,7
8,8
Servicios comunales, soc. y per.
29,9
28,5
28,7
27,4
27,0
28,1
29,2
30,6
31,1
Otras ramas *
2,3
2,3
2,3
1,9
1,8
2,1
2,3
1,8
1,8
No informa
0,0
0,1
0,2
0,1
0,1
0,1
0,3
0,2
0,2
FUENTE: DANE - Encuesta Nacional de Hogares
* Agricultuta; Minas; Electricidad, gas y agua
Nota: Datos expandidos con proyecciones demográficas de población, estimados con base en los resultados del censo 1993.

 

A pesar de ello, Parra considera que el próximo año "con el descenso de los tipos de interés y la reactivación de la construcción la gente comenzará a darse cuenta de que la inversión en una finca raíz sigue siendo atractiva, siempre y cuando se mire a largo plazo".

Con respecto a los alquileres, se espera que haya una estabilización en materia de precios y una menor desocupación (ver tabla Colombia, stock de vivienda 1990-1999).

El Gobierno y el sector privado esperan que la construcción comience a despegar en el año 2000, ya que es uno de los principales generadores de empleo de Colombia. Actualmente un 5,1% de la población activa de este país andino trabaja en la construcción, frente al 6% que lo hacía en 1998. La tasa más alta de ocupación se alcanzó en 1995, justo antes del inicio de la crisis, cuando un 7,5% de los trabajadores colombianos formaban parte del sector. (ver tabla Distribución porcentual de la población ocupada).

CLB CTC 28/12/99

 


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